人民网

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

引言

美国人过分喜欢推测一般人对于一般人之看法,这个民族性弱点,亦表现于证券市场。据说美国人极少为所得而投资(目前许多英国人还是如此);除非他希望以后会有资本增值,否则他不会十分愿意购买一投资品。这就是说,当美国人购买一件投资品时,希望所寄,主要倒不在该投资之未来收益,而在该投资之市价(因循成规的市价)波动于他有利;换句话说,他就是以上所谓投机者。投机而仅为企业洪流中之一点小波,也许没有什么害处,但设企业而为投机旋涡中之水泡,情形就严重了。设一国之资本发展变成游戏赌博之副产品,这件事情大概不会做得好。如果认为华尔街之正当社会功用,乃在引导新投资入于最有利(以投资之未来收益为标准)途径,则华尔街之成就,不能算是自由放任式资本主义之辉煌胜利。这亦不足为怪,因为——假使我的看法是对的——华尔街之最佳智力,事实上也志不在此,而用在另一方面。

——约翰·梅纳德·凯恩斯,《就业、利息和货币通论》

几乎所有的摩天大楼都是通过一种新式的、将抵押贷款证券化的债券融资而建成。不同于银行持有抵押贷款,美国的房地产金融家想出了直接从散户投资者手中借钱的方法。20世纪20年代的美国投资者至少和一种债券“坠入了爱河”,那就是摩天大楼债券。

这种债券采取了如下的运作方式:开发商成立一个公司,借入建造建筑物所需的大部分资金。由一个抵押贷款公司承销债券,利用战争债券的分销系统将债券以零售方式卖给小投资者。这家抵押贷款公司将买下未能出售的债券,承担借款人潜在的违约风险;然而,房地产市场的大部分风险由个人投资者承担,这些人购买的是面额小至100美元的债券。

对于那些太过谨慎而不敢投身于20世纪股市泡沫的投资者来说,摩天大楼债券似乎是审慎和现代性之间的完美平衡。毕竟,即使开发商违约,债券持有人也不会损失什么,贷款人将获得这份资产:一个巨额的、公共的、可以转售的实体资产。公司的资产似乎是完全透明的:你可以步行到市中心,看看支持你债券的实际建筑。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

它们也是面向美国城市的新技术的投资:建筑物将美国大都市改变成三维的体系结构,不久将由人行横道、飞机和飞船连接。超过1 000种新式抵押贷款债券被发行,票面价值超过40亿美元。1922—1931年,被建成的高于200英尺的建筑物数量空前绝后。1925年,建筑业收入占国民收入的1/8。

电梯的发明、钢架结构的发展,以及对密集的特定位置商业运营的需求使得建筑物向上发展成为可能。摩天大楼使主要的大都市得到了迅速的复制。这些大楼成为当地的标志性建筑。伟大的建筑物,例如由卡斯·吉尔伯特设计的哥特式风格的伍尔沃斯大楼,成为自己的活广告。

摩天大楼为公司声誉建立了新的度量标准:令人眩晕的高度和极佳的视野。最后,用吉尔伯特的话说,从象征主义和肖像角度出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”。事实也确实如此。每一座新的摩天大楼都是一个用于出租的巨大的“夹心蛋糕”。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

随着商业在像纽约、芝加哥和底特律这样的城市蓬勃发展,租户选择长期租赁这些钢筋水泥机器间的楼层。因此,每个建筑都是由承租人承诺的长期未来现金流的组合。抵押贷款证券将这些现金流入转化成债券的利息,然后支付给投资者。摩天大楼抵押债券将新型的“空中租金”转化为货币资产。

当然,摩天大楼债券并非凭空出现。20世纪20年代之前,抵押贷款证券就有悠久的历史,芝加哥的S. W. 施特劳斯公司宣称已经于1909年开发和完善了单体建筑的抵押贷款证券化。S.W.施特劳斯最开始是一家中西部的抵押债券公司,但它后来成为摩天大楼债券的主要发行商。20世纪20年代的高峰期,摩天大楼债券市场被三家公司主导:芝加哥的S.W. 施特劳斯公司、纽约的美国债券和抵押贷款公司以及同样在纽约的G. L.米勒公司。

债券公司在证券化过程中发挥了核心作用。它们不仅设计债券条款、支付时间表、票面利率和抵押要求来发行债券,也向公众出售债券并提供相关服务。它们向借款人收取租金,并向投资者支付债券利息。安全是它们的标志。例如,S. W. 施特劳斯公司就突出宣传其连续32年发行抵押债券的历史。如今为建造建筑物发行债券被认为是一种创新。如果20年前想购买以芝加哥的约翰·汉考克中心作为支持的债券,我无法做到。只是在最近,金融工程师才恢复了摩天大楼的证券化市场。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

在20世纪20年代,这个庞大的单体建筑债券市场究竟发生了什么事?这样的市场为什么会消失了几十年?奇怪的是,美国抵押贷款债券市场是其自身成功的受害者。早在20世纪20年代之前,这个新时代的抵押融资方式的弱点就暴露出来。

哈里·S.布莱克是一家参与新泽西州发展建设的主要公司的总裁,他曾在1911年指出:纽约下城区的摩天大楼问题吸引了更多的关注……市政厅下的众多大型办公室建筑很难取得合理回报的问题,加上最近一两年新建建筑引发的激烈竞争昭示着,就写字楼、剧院和酒店而言,纽约已经过度建设了。

20世纪20年代,战前的金融问题有所缓解,办公楼宇的建设恢复了繁荣。很多新发行的债券都是小面额的,以吸引相对保守的小额投资者,其绝对数量甚至震惊了房地产行业的领导者。李·汤普森·史密斯,建筑业主和经理人协会会长,曾这样抱怨1926年由于债券发行而非基本需求导致的写字楼市场的完全投机和市场泡沫:不管是否需要,建筑物的建设完全为了方便投资商行发行债券……由于有投机者不顾投资回报而借入全部的建设成本,造成了产品过剩。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

然后,他们卖出建筑物获利并继续在另一个地方重新开始……我谴责那些建设成本全部依赖于借贷、投资商行本身只占有极少部分股权的融资方案。这是不科学的,而且十分危险。史密斯当然是对的。整个美国的证券市场已经主次颠倒。这方面的一个极端例子,是1926年7月G.L.米勒公司面向火车司机兄弟会控制的财团的一次销售。

劳工们牵扯其中的原因是什么?是将房地产债券直接销售给工会成员的潜在可能性。社会大众对抵押贷款债券的需求是如此之大,以至债券发行商本身被认为是金钱机器。1926年8月6日,发生了一件奇怪的事情。G.L.米勒公司承担了571公园大道公司的债券发行任务,尽管证券销售非常成功,却未能使米勒公司继续发展下去。恰恰相反,它宣告破产了。G. L. 米勒公司已将发行所得款项用于其他事项,比如向早期的债券持有人支付利息。正如金融史学家、债券市场评论员、《心灵的金钱》的小编詹姆斯·格兰特所说:“米勒公司的行为是一种庞氏骗局。”

在20世纪20年代同期发生的还有1925年佛罗里达州土地泡沫的破灭。直到今天,当有人提出购买佛罗里达州的沼泽地时我们依然会发笑。我们应该认真考虑,也许曼哈顿建造的摩天大楼才是真正的泡沫,它是由对债券的需求驱动的,而不是由对摩天大楼这个让土地升值的惊人的新机器的需求驱动的。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

S. W. 施特劳斯公司直到1932年才破产。事实证明,它最终也使出了拆东墙补西墙的招数。即使在大量债券违约之后,S. W. 施特劳斯公司仍然陷入了代表抵押债券持有人的利益而呼吁取消违约借款人的抵押品赎回权的反常境地。S. W. 施特劳斯公司本身持有建筑公司的股票,因而当它试图牺牲放款人的利益补偿借款人时,会存在巨大的利益冲突。该公司的行为令人震惊,进而引发了新成立的证券交易委员会的第一次重大欺诈调查。

如果建筑价值的崩溃和广泛的违约没有完全摧毁抵押贷款债券市场的话,对信心的全面侵蚀则完成了最后一击。数以百万计的小投资者凭借他们对市场的信念从S。 W。 施特劳斯、G. L. 米勒以及其他公司购买了债券。他们对毫无瑕疵的交易记录和抵押品的价值抱有充足的信心。这些公司的破产,同样推倒了对“法律制度可以保护投资者”的信仰。

美国证券交易委员会在1936年发布了题为“房地产债券持有人委员会”的调查报告,明确指出了广大抵押贷款投资者一直被愚弄和欺骗的多样化手段。例如,位于中央公园西街附近的大华公寓是一座雄伟而充满装饰艺术的大厦,由著名建筑设计师欧文·S.沙南于1930年设计完成。公寓坐落在第72街和第73街之间,由S. W. 施特劳斯公司在1930年6月为其发行债券。S. W. 施特劳斯公司认购了其中6%的债券,价值共计940万美元。

从象征主义出发,摩天大楼就是“一个能使土地物有所值的机器”

尽管该公司通过团队竞赛的方式促销,但到当年10月时仍有超过200万美元的债券未被售出。一份由S.W. 施特劳斯公司纽约负责人在美国证券交易委员会的证词揭露了未被售出的建设债券究竟被做了怎样的处理:它们被S. W. 施特劳斯公司重新包装为名为“施特劳斯–曼哈顿”的短期票据。这是典型的新瓶装旧酒式的欺诈,债券被投入市场,但投资者不知道债券是以可能无法变现的未建成的商品房的产权为担保。

大华公寓的债务在1931年12月出现违约,“施特劳斯–曼哈顿”债券于1933年步其后尘。美国证券交易委员会的报告利用一个个详细案例揭露了S. W. 施特劳斯公司和其他几个主要公司是如何只顾自身利益而不顾投资者权益的。当调查尘埃落定后,美国证券交易委员会得出的结论是:破产程序中的根本缺陷导致公债持有人遭受了剥削。

结语

制度失灵的阴云笼罩在了经济崩溃的上空。奥基弗对摩天大楼的兴趣也随着大崩盘而消退。1929年之后,奥基弗放弃了摩天大楼,转向她标志性的牛头骨和花卉画,并成为一位更加著名的西方艺术家,一位较于城市喧闹更喜欢美国西南部简单生活的智者。话说回来,也许她认识到了美国至少暂时结束了与摩天大楼的悲剧恋情。

免责声明:本文来自网络投稿,观点仅代表作者本人,不代表芒果财经赞同其观点或证实其描述,版权归原作者所有。转载请注明出处:https://www.mgcj.net/592642.html
温馨提示:投资有风险,入市须谨慎。本资讯不作为投资理财建议。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注