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公募REITs开启金融新时代,优质底层资产外更需要融合型人才

新华财经上海6月22日电(记者 杨溢仁 闫鹏)继上月底的火热募集之后,6月21日,上海证券交易所首批5只公开募集基础设施证券投资基金(以下简称基础设施公募REITs)正式鸣锣上市。

作为备受市场瞩目的金融创新产品,基础设施公募REITs面世伊始市场表现如何?机构更看好哪类项目?后续面临怎样的机遇和挑战?

敲响上市钟声

千呼万唤始出来。

6月21日,首批基础设施公募REITs终于正式上市。其中,于上海证券交易所落地的首批5只基础设施公募REITs分别为普洛斯(508056)、东吴苏园(508027)、张江REIT(508000)、浙江杭徽(508001)、首创水务(508006)。

“中国公募REITs市场正式诞生,无论在中国投资体制改革的历程中,还是在中国资本市场的发展史上,都是值得纪念的一天。”国家发展改革委固定资产投资司副司长韩志峰在参加首批公募REITs上市仪式时表示,“发行基础设施REITs,有利于降低宏观杠杆率,防范化解债务风险;有利于推动储蓄向投资转化,促进资金脱虚向实,提高金融服务实体经济的质效;有利于为投资人开辟基础设施股权投资的新渠道,贯彻共享发展的新理念;有利于盘活存量资产,促进投资良性循环,构建投融资领域的发展新格局,也为更好地贯彻落实‘十四五’规划纲要提供了一个很好的抓手和机会。”

无疑,公募REITS的正式启航,为深化金融供给侧改革,提升资本市场服务实体经济能力,盘活基础设施存量资产,丰富资本市场投融资工具等方方面面提供了极大的助力。

中国证监会公司债券监管部主任陈飞在上市仪式上表示,资本市场在优化资源配置,支持实体经济高质量发展方面发挥着重要的作用,依托REITs产品创新,动员和引导各类要素资本向基础设施领域聚集,可以切实有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环,实现经济高质量发展。

“从《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》推出到首批REITs上市,仅用了一年两个月的时间,可见国家金融政策改革的决心和力度。”北京首创生态环保集团股份有限公司董事长刘永政说。

上市首日5只REITs产品交易平稳,开盘价较发行价均有上涨,平均涨幅为1.89%。至收盘,5只产品收盘价平均涨幅为3.72%,其中,涨幅最大的是张江产业园,上涨5.89%;涨幅最小的是苏州工业园,涨幅0.7%。上市次日(6月22日),5只产品走势有所分化,3只下跌,1只上涨,1只收平。

市场各抒己见

能成功入选首批基础设施公募REITs,无疑都具备优质的底层资产。

联合资信评估有限公司分析师宋旭指出,公募REITs首批九只产品极具代表性。首先,项目类型非常丰富,涉及到高速公路、仓储物流、产业园区、水务等项目;其次,股东方多为大型央企、国企或者龙头民企;再者,发展区域覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲,具有非常良好的示范效应。

那么对于机构投资者来说,哪些项目、标的可能更受青睐?

“个人在选择标的时会更看重公募REITs的运营团队——运营团队的管理水平是考虑一个公募REITs投资价值的重要因素,首创的污水处理项目比较具有吸引力。”一位券商固收部门负责人告诉记者,“第一,就运营团队来看,首创是北京老牌国有企业,经营稳健,专注行业多年。第二,特许经营权类的产品回报率比较高,投资短期就可以拿到相对比较高的分红。第三,现在绿色节能环保概念深入人心,叠加管理层的支持鼓励,个人判断在该产品的存续期内,市场可能会看到一些利好运营主体,或者利好行业的政策出台,而这可能会影响产品上市以后的价格走势。”

“个人可能更青睐蛇口产业园项目,主要是基于以下几个方面的考虑。”天风证券资产证券化部副总经理郭永此前表示,“第一,是区位优势,产业园项目在深圳,是粤港澳大湾区的核心引擎。蛇口作为我国第一个外向型的经济技术开发区,业界戏称其为‘特区当中的特区’。特殊区位,决定了或者注定了该产业园的物业估值和未来的增值。第二,就底层物业的现金流表现看,蛇口产业园过去三年的出租率非常高,维持在90%以上。业态方面,信息科技、金融、创意产业的聚集,符合整个大湾区,包括深圳市的产业导向。第三,从交易结构或者从具体的细分公募REITs底层类型来看,蛇口产业园属于产权类,长期内物业升值的资本利得效应值得期待。”

“现在特许经营权的项目更有吸引力一点。”交银国际信托有限公司资产证券化部副总经理邓竞魁则表示,“在不考虑整个产品可能出现潜在信用风险的前提下,相对来说加权短一些、收益高一些的产品,一定是当下对我们最有吸引力的产品。”

公募REITs开启金融新时代,优质底层资产外更需要融合型人才

展望未来,对于公募REITs底层资产类型的扩容,业界充满期待。

“希望首批产品推出落地以后,会有更多的产品跟着出来。于资产类型方面,商业地产可谓众望所归。”多位业内人士向记者表示,“无论是交易所还是银行间,做类REITs也好,CMBS也好,大部分机构储备了很多这种类型的资产,这也将为日后发行公募REITs提供良好的基础。”

“公募REITs产品将基础设施进行上市运作,赋予了融资功能,一方面盘活了资产,另一方面也使普通投资者有望以较少金额参与到优质基础设施项目建设,为中国经济发展提供了新的融资途径。向后看,试点创新REITs可能会拓展到商业地产、工业地产等多领域,将更好推动资本市场服务实体经济。”东吴基金管理有限公司总裁邓晖接受记者专访时称,“美国REITs市场、亚太REITs市场翘楚——新加坡等市场开创了基础设施、商业地产投融资市场的典范与创新之路。它山之石可以攻玉,REITs与中国特色社会主义经济金融发展之路相结合,必将浇灌出璀璨夺目的鲜花。”

呼吁人才建设

值得一提的是,公募REITs既兼顾了投行业务,也带有资管业务的属性。据记者了解,公募REITS这种新产品的推出,对于人才的要求可谓与日俱增——不仅包括传统REITs项目执行,还包括了后期运维和项目管理,用“求贤若渴”来形容各机构招揽相关人才的迫切需求并不为过。

实际上,在2020年8月份证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》里,也对相关的人才要求提出了“硬杠子”。上述指引明确指出,“申请募集基础设施基金,拟任基金管理人应当设置独立的基础设施基金投资管理部门,配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员,其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验”。

“公募REITs产品的推出,对于各机构的人才储备提出了更高的要求。现阶段,资管投行化,或者投行资管化,已成为趋势。可以说公募REITs产品的诞生恰好顺应了资管业务和投行业务相互融合发展的大背景。”郭永说,“我们国家拥有基础设施运营经验的人才不少,拥有ABS或者公募基金金融知识的人才也不少,但如果取一个交集,各种经验都要有,目前看这样的人才储备相当少。”

沪上某公募基金市场部人士告诉记者,从其所在公司的实际入职情况来看,公募REITs团队的组建仍存在一定难点。“由于此前公募行业没有相关职位,需要跨界‘挖人’,因此在招聘方面也会比较慎重。”该市场部人士直言,“基金公司固有的业务领域在二级市场,而公募REITs更偏向于投行业务,如何打通专业界限做好项目创设乃至后续的经营,是基金管理人当前面临的重要课题。”

显然,对于基金公司而言,发展REITs业务既是机遇也是挑战。如果以上市公司的治理结构打比方,公募机构未来基于能力建设需分化出三类层级的职能:一是对于有能力的专业机构而言,需要“解锁”上市公司董事层、经营层的职能,参与项目的规划发展及实际运营过程。二是部分机构需承担起董事层的职能,将经营管理委托给有实力的第三方机构。三是公募机构的最低要求,需要担负起监事层的职能,在运营管理和保护投资权益等方面行使监督管理的职责。

总而言之,在国内公募REITs发展快速稳步推进的大背景下,人才体系的搭建、培养和储备仍是关键。

编辑:王菁

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