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首批公募REITs上市暴涨,公募REITs和REITs有啥区别?

一、什么是REITs
二、公募REITs与REITs的区别

2021年6月21日,沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市,呈现高开低走之势。REITs大热,那么公募REITs与REITs有什么区别?

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一、什么是REITs

大家还记得今年4月份,被深圳联合7部门一起严查的“深房理”涉嫌违法违规炒房事件吗?众所周知,深圳的房产很贵,好的地块必须千万起步,而且有户口、政策等方面限制。为了解决上述炒房难题,深房理提供平台募集资金,粉丝获取“股权”,一起出钱拿下深圳房产,由深房理管理这些房产,最终的收益分红主要是两块:出租收益+增值收益。

这其实就是REITS的基本原理。REITs是房地产信托投资基金,一般叫做不动产投资信托基金,是房地产证券化的重要手段。REITs通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构,进行房地产投资经营管理;将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金,通过集中投资可带来受益的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值,为投资者提供定期收入。

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二、公募REITs与REITs的区别

所谓公募REITs,是向投资者公开募集资金形成基金资产,并通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目的标准化金融产品。通俗易懂地说,是一种追求持有分红、可自由交易、面向公众的特殊基金。

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我们是房住不炒的原则,所以咱们发行公募REITs从一开始就不是住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目。那是什么呢?基建项目,比如产业园、高速公路、仓储物流等。举个简单的例子,比如你投资了高速公路,收益主要就是过路费;你买这高速的REITs就相当于承包了一小段高速公路;你要买了工业园区的REITs,你就是一个小包租公包租婆,收益就来自于租金、物业费等着。这些基础设施项目,它们承诺每年会把赚到钱的90%都拿出来分给投资者;并且被要求未来三年每年分钱的比例(净现金流分派率)不能低于4%;每个项目的比率不一样,最高的有12%。

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公募REITs表现出的金融资产和不动产资产的双重属性,涉及一二级市场、多层级、多主体,故其风险管控复杂程度较高,介于股票和债券之间;它可能会有大幅度的波动,没有做好心理准备的话,建议还是谨慎为上。希望广大投资者对它保持足够的理性判断和认知,切实做好投资风险的管控,“投资有风险,入市须谨慎”。

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