中国房地产，正在悄然进入一个新的纪元。过去那个拿地—开发—卖房的循环式增长模式，逐渐成为历史。市场的焦点从「增量扩土」转向「存量提质」，房企之间的竞争逻辑也随之改写。谁能在行业出清的过程中留存，关键在于能否及时调整战略与结构。龙湖集团(960.HK)，是这场转型潮中最早展开自我调整的企业之一。
产品力时代，从卖房到造生活
2025年全国两会首次将「好房子」纳入政府工作报告，提出安全、舒适、绿色、智慧四大标准，显示中国房地产正从粗放扩张迈向产品力竞争。对开发商而言，单纯追求规模已难以为继，产品设计与居住体验才是新的分水岭。
龙湖的应对相对积极。 2025年上半年推出的「峰萃」产品线，针对改善型与更新型需求，采用如负公摊、空中院馆、270°全景舱、双洄游动线等新设计概念。同时，龙湖广泛应用绿色建筑技术，引入BIM设计、光伏建材、雨水回收系统等前沿理念，众多项目获国际认证。从某种程度上看，这反映出企业对市场偏好的再理解，也是一种向品质住宅过渡的实践。
从「降杠杆」到「轻资产」
当行业普遍面临去杠杆与资金压力时，龙湖选择主动减负、降低杠杆。近几年，集团以经营性现金流为核心，控制投资节奏、压缩非核心开支，保持财务结构的稳定。管理层预期，今年底有息负债将降至约1,450亿元，其中大部分为长期经营性贷款与长租贷款。这种稳中求进的策略，让龙湖在行业波动中维持了较高的现金流安全边际。
不过，龙湖的变化不止于财务层面。更深层的调整，来自其业务结构的转向——从重资产开发走向轻资产运营。这不仅是策略优化，更是一种走在行业前列，主动寻求可持续现金流模式的转型思路。
龙智造：轻资产转型的核心载体
在龙湖的整体转型中，龙智造是最值得关注的一环。该品牌成立于2022年，定位为智慧营造与数字化建造服务商，提供从前期策划、产品设计到BIM建模与数字孪生的全周期解决方案。相较于传统代建模式，龙智造更像是一种管理与技术输出的结合，尝试以科技与经验积累介入城市建设的更深层面。
截至2025年9月，龙智造累计代建项目超过210个，总建筑面积超过3,300万平方米；2024年新增代建面积约800万平方米，实现代建销售额106亿元，位列克而瑞「中国房地产企业代建综合能力排行榜」第六名。其业务版图已延伸至央企、地方平台及金融机构，代表性项目包括蚂蚁集团总部二期等大型工程。
对于一家房企而言，这样的轻资产化探索，既意味着资金周转效率的显著提升，也有助于降低行业周期性波动带来的风险。据市场测算，龙湖智慧营造板块在明年的合理估值或达79亿元。若该业务能延续现有增速与盈利能力，其潜力足以成为龙湖结构性突破的关键引擎，并有望孕育出独立上市的可能。届时，百亿级现金回笼或不再只是预期，而将成为龙湖轻资产转型结出的一枚实果。
存量时代被低估的新龙湖
根据泽平宏观的测算，2025年至2030年间，全国住房需求总量仍将维持在约55亿平方米，改善与更新需求合计超过6亿平方米。这意味着市场并非无增长，而是从新增供应转向品质更新。
龙湖目前的战略组合构成了其应对存量时代的核心框架，以产品力提升品牌溢价、以经营性业务保障现金流、以龙智造推进轻资产化。这套模式的优势在于防守稳健，帮助企业获得明显的盈利弹性。
目前市场普遍认为，龙湖的股价水平尚未完全反映其业务转型带来的中长期价值。随着行业出清加速、需求回归理性与品质，这家企业或许仍有被重估的空间。
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