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强化楼市金融支持:新市民、刚需成重点

本报记者 慈玉鹏 北京报道

目前,购房金融政策正呈现多维强化的态势。

近日,中国人民银行行长潘功胜在第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上,就2022年第四季度以来金融工作情况指出,发挥首套住房贷款利率动态调整机制作用,前9个月新发放个人住房贷款利率为4.13%,同比下降0.88个百分点。推动降低存量首套住房贷款利率,近5000万笔、22万亿元存量房贷利率下降,平均降幅0.73个百分点。

《中国经营报》记者采访了解到,金融支持房地产市场回暖取得了一定效果,具体表现为:一是置业意愿上升,二是房地产投资开始止跌,三是保交楼情况好转。西南证券数据显示,9月商品房销售环比回升,同比降幅连续4个月收窄。

业内人士告诉记者,除贷款利率压降外,首付比例、购房补贴、公积金政策均在不断调整,给予购房者更多支持。建议进一步优化公积金管理制度,支持公积金用于支付购房首付款。同时,支持刚性和改善性住房需求的力度须进一步加大,特别对新市民、青年人等群体的支持力度。

利率下调效果显现

一位广东地区银行人士告诉记者,“与去年相比,当地房地产首套贷款年利率与二套贷款利率均下降了约一个百分点。当地限购政策也在松绑,例如,广州将非限购区扩大至黄埔、番禺等,同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年,二手房增值税免征年限也由5年改为2年,购房热度相对来说有所升温。”

贝壳研究院数据显示,10月购房信贷环境进一步宽松,百城首套主流房贷利率平均为3.88%,较上个月降低2BP;二套主流房贷利率平均为4.44%,较上月降低13BP。10月首套、二套主流房贷利率较去年同期分别回落24BP和47BP,银行平均放款周期为20天,与上月持平,维持较快的放款速度。分能级统计,10月一线城市首套、二套房贷利率分别为4.38%和4.88%,较上个月降低10BP和7BP,京沪暂未有变化;二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%,二套利率为4.45%,较上月降低10BP,三、四线城市首二套房贷利率分别降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。

中国银行研究院研究员李佩珈表示,“总的来看,金融支持房地产市场回暖取得了一定效果,主要体现为:一是置业意愿上升。中指研究院调查数据显示,8月‘认房不认贷’新政发布后,全国置业意愿提升了15个百分点,北上广深均提升明显,其中北京、上海均提升20个百分点左右。安居云洞察数据也显示,9月1日~9月13日,上海日均交易热度较新政前两周(8月18日~8月31日)高出13%。二是房地产投资开始止跌。9月,房地产开发投资累计同比下降9.1%,较前值下降0.3个百分点,环比降幅与上月持平。三是保交楼情况好转,房地产企业竣工面积增速加快,新开工面积增速连续2个月好转,这些指标都从一定程度上说明房地产企业对保交楼项目的重视,正在加快对房地产在建项目的落实。”

西南证券数据显示,9月商品房销售环比回升,同比降幅连续4个月收窄。9月商品房销售面积10857万平方米,环比增长47%;商品房销售额为10912 亿元,环比增长42%。随着利好新政落地,9月销售和市场预期出现边际好转。

李佩珈同时指出,受居民收入下滑、房地产市场供求格局变化等影响,当前居民购房预期发生明显变化,房地产市场完全走出下行通道仍需时间。

政策强化多维发力

在2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上,国家金融监督管理总局统计信息与风险监测工作相关负责人刘志清表示,今年以来,总局会同相关部门优化房地产政策,合理优化首付比例和贷款利率要求,明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱,更好地满足刚性和改善性住房需求。同时,稳妥降低存量首套房贷利率,目前绝大部分贷款已调整到位,有效缓解居民房贷支出压力。指导银行保险机构落实“金融十六条”,满足房企合理融资需求。前三季度,银行累计发放房地产开发贷款2.4万亿元。截至三季度末,房地产开发贷款展期余额同比增长183%,商业银行开立保函置换预售监管资金余额同比增长80%。

各城市的购房政策亦不断优化。例如,9月以来,中国人民银行天津市分行联合相关部门适时调整优化房地产政策,将限购区域与非限购区域首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别统一为不低于20%和30%。同时,各区域相继发布了本区的购房补贴政策,例如天津西青区补贴房款的0.5%、最高不超过4万元。此外,住房公积金贷款等政策也持续优化。中指研究院数据显示,作为天津优化限购后的第一个月,9月商品住宅共计成交78.16万平方米,环比增长42%。

李佩珈表示,从金融支持居民购房角度来看,还有以下可挖掘和优化空间。一是加大力度支持刚性和改善性住房需求,特别对新市民、青年人等群体的支持力度,以充分释放住房需求潜能。随着我国工业化、城镇化和农业现代化进程的深入推进,大量农村人口通过就业、就学等方式转入城镇,形成约3亿人规模的庞大新市民群体,这部分群体无论是租房还是购房的需求都很大,未来应推动新市民住房金融服务的做深走实。一方面,支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持,降低住房租赁企业资金成本,助力缓解新市民住房压力。另一方面,提高新市民群体借贷便利,通过“线上申请、线上签约、线上支用、线上还款”等方式帮助其提高借贷便利度,特别是商业银行要落实好存量房贷利率下调的要求,帮助居民降低购房负担。

“二是优化公积金管理制度,更好发挥其作用。”李佩珈表示,首先,支持公积金用于支付购房首付款。过去一段时间,居民提取公积金时只能在购房之后提取,这加大了购房者前期资金压力,可鼓励更多城市将公积金用于支付购房首付款等。其次,推动更多城市出台公积金“认房不认贷”政策。目前,实施“认房不认贷”政策主要限于商业性贷款,公积金“认房不认贷”政策只在部分二、三线城市实行。相比较而言,一线城市在公积金“认房不认贷”方面的政策需求更大更多,未来应鼓励公积金“认房不认贷”政策在更多一线城市实施。

李佩珈进一步指出,金融政策还要特别重视加强风险防范,在助力保交楼的同时建立健全房地产企业救助和处置框架。继续加大保交楼支持政策力度,运用好“申请专项借款+商业银行配比贷款+政府介入”的保交楼支持模式,优化预售监管资金提取条件,保持房地产开发贷款平稳有序增长;提高对房地产企业资金支持力度,提高房企境内发债额度,阶段性放开信托、私募股权基金等其他融资渠道。对于已经发生风险暴露的房企,要根据其系统重要性、救助成本、债务人结构和债务可持续性等特征,实施差异化风险化解策略。综合运用去杠杆、并购重组、债转股等方式,帮助那些具有系统重要性房地产企业渡过难关、持续经营。

一位股份制银行零售部门人士告诉记者,目前房地产政策或未见底,仍有进一步支撑的空间。如必要,监管或会进一步支持刚性住房的金融需求,做好存量房贷利率下调优化,强化新市民群体支持力度,调整公积金管理制度,帮助居民降低购房负担,促使房地市场升温。

贝壳研究院观点认为,9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现,“十一”假期过后市场交易也在正常恢复,但价格仍在下跌,市场预期较弱,仍需提振。当前,京沪房贷利率相对较高,仍有调降空间,政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。整体市场进入平稳区间后,低息的信贷环境会进一步促进住房需求释放,会成为市场平稳发展的辅助器。

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